Condominio senza amministratore: si può fare?

L’amministratore di condominio non è sempre necessario. In stabili particolari e di dimensioni appropriate è infatti possibile, almeno secondo le vigenti norme nel nostro Paese, di amministrare comunque gli spazi comuni senza che sia necessario nominare tale figura. In altri casi però, e parleremo anche di questo, la figura dell’amministratore è richiesta dalla legge, anche se al contrario di quello che si potrebbe pensare, non è sempre necessario rivolgersi a professionista o agenzia esterne. Può occuparsene anche uno dei condomini, a patto che sia in grado e soprattutto il abbia il desiderio di occuparsi di diversi incarichi che riguardano la gestione degli spazi comuni. Vediamo insieme se, quando e come si può amministrare uno stabile senza ricorrere alla nomina di un amministratore, che sia esterno o interno.

Autogestione: quando può esserci un condominio senza amministratore

L’autogestione del condominio è possibile nei due casi previsti dalla legge:

• quando lo stabile è di dimensioni tali da non richiedere particolari esigenze di amministrazione
• quando lo stabile è invece di costruzione recente ed è dotato di servizi autonomi
• quando i condomini sono meno di quattro (come prevede l’art. 1129 del Codice Civile)

Nel caso contrario l’assemblea di condominio deve procedere necessariamente alla nomina di un amministratore, che altrimenti sarà effettuata dall’Autorità Giudiziaria. Si può anche optare per una accordo tra proprietari, anche se l’esperienza insegna che le liti e i disaccordi sono così frequenti da richiedere, spesso, l’intervento di un amministratore nominato tra gli esterni.

Condominio senza amministratore: organizzarsi autonomamente

Ci si può sicuramente organizzare in modo assolutamente autonomo, avendo però attenzione per quanto viene previsto dal Codice Civile. Se qualcuno dei condomini ha esperienze pregresse per quanto riguarda la gestione di un immobile, questo può sicuramente aiutare.

Il primo passo è quello della redazione di un regolamento. Esso si deve occupare necessariamente:

• della questione pulizie, se saranno effettuate da un’azienda esterna o se invece spetterà ai condomini alternarsi;
• della questione della manutenzione di quelli che sono gli spazi comuni;
• della questione dei fornitori esterni;
• di quanto concerne le minuzie, ovvero gli orari di silenzio, la possibilità di parcheggiare mezzi negli spazi comuni, della possibilità di stendere i panni e di altre questioni che, se non normate nel regolamento, possono sicuramente portare a qualche tipo di attrito successivamente.

Il regolamento approvato in prima battuta è di grande importanza, in quanto vincolerà anche tutti gli altri soggetti che acquisteranno successivamente uno degli stabili che compongono il condominio e anche chi invece affitterà uno degli alloggi.

Quando e perché scegliere un professionista esterno?

La legge prevede che nel caso in cui i condomini siano più di quattro, è necessario individuare per maggioranza in assemblea una figura che rivesta il ruolo di amministratore. Si tratta di una figura che riveste il ruolo di organo esecutivo dei condomini e in Italia, al contrario di quanto avviene in moltissimi altri paesi europei, non ha albo. Si può nominare come amministratore del condominio sia una persona fisica, sia, dalla Sentenza Cass. 24 Ottobre 2006 n. 22840, una persona giuridica o anche una società di capitali. Secondo la legge n. 220/2012 l’amministratore inoltre deve:

• essere in possesso di un diploma di scuola superiore;
• aver frequentato un corso di formazione e anche corsi periodici di aggiornamento;
• deve possedere requisiti morali e legali per emettere documenti fiscalmente validi.

L’amministratore va nominato dall’assemblea dei condomini a maggioranza e, nel caso contrario, ovvero nel caso in cui non si possa raggiungere una maggioranza, da ordinanza del tribunale ordinario in volontaria giurisdizione. Nel caso in cui la nomina dell’amministratore fosse avvenuta per mano del costruttore, è da considerarsi nulla.

L’amministratore di condominio va necessariamente pagato?

Secondo l’art. 1709 del Codice Civile italiano il mandato di amministratore di condominio è presupposto come oneroso. Alla retribuzione dunque, che nel caso in cui non sia specificata dalle parti va ricondotta agli usi, è comunque controbilanciata da alcuni obblighi. Non è escluso in alcun modo che si presti l’azione di amministratore di condominio senza alcun tipo di compenso, a patto che però si tratti di uno dei condomini.

Come si revoca il mandato?

Per revocare invece il mandato che è stato conferito ad un amministratore, è possibile:

• operare la revoca da parte dell’assemblea condominiale, opportunamente riunita e con votazione a maggioranza;
• operare la revoca da parte dell’Autorità Giudiziaria.

è altresì possibile che l’amministratore si dimetta volontariamente. Non sono in alcun modo necessari motivi che giustifichino la revoca del mandato anche se ad ogni modo deve essere corrisposto il dovuto fino all’estinzione naturale del contratto. Quando la revoca del mandato avviene per mano dell’Autorità Giudiziaria, deve essere presente almeno una delle seguenti condizioni:

• L’amministratore ha ricevuto un atto giudiziario e non ha dato notizia all’assemblea
• Vi siano gravissimi sospetti di irregolarità
• Mancanza del conto della gestione per almeno due anni

Ma quali competenze deve avere un amministratore di condominio?

Si tratta di un novero di competenze sia di carattere giuridico che di carattere più strettamente tecnico. Deve infatti, a livello giuridico:

• occuparsi aspetti civilistici e penalistici del condominio
• conoscere aspetti assicurativi degli immobili
• conoscere dei diritti reali
• avere contezza dei diritti di garanzia
• comprendere i diritti sulle cose, mobili e immobili
• deve anche avere conoscenza dei nuovi processi di conciliazione obbligatori

Per quanto riguarda invece le conoscenze tecniche:

• deve conoscere le fondazioni
• deve saper riconoscere e valutare almeno approssimativamente lo stato di salute dei muri portanti, dei pilastri, degli architravi
• deve avere contezza delle parti strutturali del condominio in cemento armato, soprattutto in funzione anti-sismica
• deve comprendere tenuta e funzionamento del tetto

Secondo inoltre gli articoli 1124, 1125 e 1126 del Codice Civile, deve anche occuparsi:

• della ricostruzione e manutenzione delle scale
• della ricostruzione e della manutenzione dei soffitti e dei solai
• della manutenzione dei lastrici solari

Per concludere, anche se in modo approssimativo, le competenze e gli oneri dell’amministratore, questi deve tenere conto e dare conto anche della contabilità. Tiene infatti traccia di:

• versamenti dei condomini
• pagamenti ai fornitori del condominio
• dei versamenti delle ritenute
• dei pagamenti invece immediati
• dei rimborsi verso i condomini
• delle spese, anticipate e posticipate
• delle spese in generale
• dell’inventario del magazzino

Si tratta di operazioni che, con gli anni, si sono fatte così complesse da richiedere sempre più spesso l’intervento o di professionisti esterni o, in alcuni casi, di società che sono specializzate proprio in questo tipo di operazioni. Spesso, anche per avere una gestione dei rapporti tra i condomini (soprattutto se sono numerosi e litigiosi) quella della nomina di un attore esterno è sicuramente la soluzione consigliabile, dati anche i costi in genere esigui per la nomina di un amministratore. Con una spesa di pochi euro per famiglia ci si può affidare a professionisti che abbiano contezza di quanto è necessario svolgere per la perfetta gestione di un condominio.