Leasing immobiliare privati per acquisto casa: deducibilità, requisiti, riscatto

La Legge di Stabilità 2016 ha riportato in auge il tema del leasing immobiliare: possibile già per le imprese, con l’approvazione della manovra lo sarà anche per i privati ed offrirà un’ulteriore opportunità per l’acquisto della casa. In questa guida cercheremo di chiarire tutti i dettagli riguardo la deducibilità delle spese, al canone da pagare, ai requisiti per accedere ed a come funziona con il riscatto. Soprattutto, come sempre, cercheremo di rispondere alla domanda di base che i lettori di Affari Miei sono soliti porsi: conviene?

Il leasing immobiliare per i privati rappresenta, dunque, un’alternativa all’acquisto della casa con il mutuooppure all’affitto con riscatto(rent to buy). La soluzione migliore, come abbiamo detto più volte, sarebbe quella di comprare casa senza mutuoper limitare il proprio indebitamento ma, purtroppo, non tutti hanno le risorse necessarie per poter acquistare immediatamente un appartamento.

Abbiamo visto che nel corso del 2015 il mercato immobiliare ha dato segni di ripresa ed i mutui sono aumentati considerevolmente. Tutto ciò, legato soprattutto al quantitative easing della BCE, sta dando una spinta alle compravendite sebbene i prezzi continuino a restare bassi, essenzialmente perché c’è da smaltire tutto uno stock di invenduto degli scorsi anni. La nostra idea è che i prezzi a breve riprenderanno a salire sempre se la longa manus della BCE continuerà a metterci del suo: è palese, infatti, che la ripresa economica paventata dal governo non esiste, o esiste solo in parte, e l’aumento delle vendite è fondamentalmente determinato dalla rinnovata generosità degli istituti di credito nel concedere mutui. Se ti indebiti compri casa, se non ti indebiti continui a pagare l’affitto.

Non conosciamo ancora le norme di dettaglio (le scopriremo dopo l’approvazione dell’ex finanziaria quando interverranno nello specifico Ministero dell’Economia e Associazione bancaria italiana) ma possiamo dire che, per semplificare, funziona esattamente come con l’automobile: una società, probabilmente una banca o qualche gruppo che si occupa di immobiliare, acquista un appartamento che poi concede in leasing al privato. Questi paga una sorta di canone (è molto simile, nella pratica, ad affittare casa) ed ha la possibilità, dopo un determinato periodo, di cambiare appartamento oppure di riscattare la casa al termine del periodo stabilito dal contratto. Se ha cambiato idea può non acquistare, esattamente come il leasing dell’automobile.

La ratio della disposizione è chiaramente quello di favorire la ripresa del settore, in particolar modo di accompagnare i giovani nell’acquisto di un appartamento. Per godere delle detrazioni fiscalipienamente (altrimenti quanto diremo vale solo al 50%) è necessario avere meno di 35 anni ed un reddito non superiore a 55 mila euroannui.

A quanto ammontano le detrazioni fiscali? Come per il mutuo, è possibile detrarre annualmente il 19% del canone e degli oneri accessorifino ad un massimo di 8 mila euro annui: ciò permette, in pratica, di poter detrarre in sede di dichiarazione dei redditi fino a 1520 euro. E’ possibile detrarre anche il 19 per cento della maxi-rata finale, fino ad un massimo di 20 mila euro: in questo caso, quindi, con il bonus si recuperano 2280 euro sull’ultimo versamento, quello che consentirà di diventare proprietari della casa a tutti gli effetti.

Per evidenziare che si tratta di una soluzione, almeno negli intenti, agevolativa per chi vuole acquistare dobbiamo annoverare che è possibile bloccare per una volta il pagamento del canone di leasing in casi di difficoltà come la perdita del lavoro. Lo stop può durare massimo dodici mesi trascorsi i quali bisogna riprendere a pagare.

Veniamo a noi: questa guida sarà aggiornata nelle prossime settimane, quando si conosceranno maggiori dettagli. Possiamo dire che la soluzione è senza dubbio appetibile ma solo nella misura in cui il canone di leasing non risulti essere particolarmente oneroso se comparato con il canone di affitto o con la rata del mutuo. In pratica bisogna fare attenzione a che il maggior importo non “si mangi” interamente la detrazione fiscale: in questo caso, infatti, il beneficio verrebbe meno. Se, oltre a “mangiarsi” la detrazione, l’eventuale maggior importo del canone di leasing risulti essere addirittura superiore di gran lunga ad un canone di locazione, la strategia diventa ancor meno conveniente. Vero è, infatti, che il leasing immobiliare vi può permettere di entrare in una casa che poi sarà vostra e vi farà recuperare, in pratica, l’affitto che altrimenti sarebbe “perduto” ma è altrettanto vero, però, che se dovete pagare un prezzo fuori mercato e sopportare un sovrapprezzo superiore a quello che graverebbe su di voi in caso di acquisto con mutuo, probabilmente vi conviene evitare.

Nei prossimi mesi osserveremo l’emanazione delle norme di dettaglio e vedremo come comincerà a rispondere il settore di fronte a questa novità. Al momento, in linea teorica, l’idea sembra appetibile: vedremo all’atto pratico se ed in che misura lo sarà davvero.