Risoluzione anticipata del contratto di locazione

Non tutti i contratti di locazione raggiungono il loro termine naturale. In moltissimi casi infatti, e questa è una prerogativa tanto del locatore quanto del locatario, vi può essere un’estinzione anticipata del contratto, che libera entrambe le parti da qualunque tipo di obbligazione ed estingue completamente il rapporto. Le posizioni del locatario e del locatore però non sono simmetriche secondo la normativa vigente in Italia, e ad ognuna delle due parti sono riservate e precluse talune azioni. Vediamo insieme tutto quello che c’è da sapere sull’estinzione anticipata del contratto di locazione, di quali sono i requisiti e quali sono le possibili conseguenze sul piano legale.

Prima ipotesi: la risoluzione consensuale del contratto di locazione

A prescindere da quale potrebbe essere la scadenza indicata nell’accordo, le parti hanno sempre il diritto di risolvere il contratto di comune accordo. In questo caso infatti, la volontà delle parti, chiara e univoca nel decidere di sciogliere il vincolo, è assolutamente sovrana e le uniche conseguenze sono di carattere fiscale. Bisognerà contattare l’Agenzia delle Entrate: è dovuta infatti, nel caso in cui non si fosse optato per la cedolare secca, pagare un’imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto che è pari, nel momento in cui vi scriviamo, a 67 euro. L’imposta può essere pagata sia per via telematica, via RLI o RLI-Web, oppure ricorrendo al modello F24 Elementi Identificativi, codice tributo 1503. In entrambi i casi va presentata prova del pagamento presso l’ufficio dove era stato registrato il contratto, allo scopo di regolarizzare la propria posizione.

La risoluzione anticipata del contratto di locazione non è può essere però soltanto consensuale e di seguito troverete i casi in cui il locatore o il conduttore possono procedere alla rescissione anticipata del contratto, ovvero alla risoluzione dello stesso prima che si raggiunga la fine naturale dell’accordo. In tali ipotesi si parla di disdetta del contratto di affitto.

La risoluzione anticipata con recesso del conduttore

Le leggi che regolano la risoluzione del contratto d’affitto favoriscono, e questo non dovrebbe essere un mistero per nessuno, il conduttore rispetto al locatore. Il conduttore ha, innanzitutto, la possibilità di recedere il contatto in qualunque momento. È infatti operativa la clausola di recesso inserita nei contratti di locazione, che in presenza di gravi motivi (così come disposto dalla l. n. 431/1998, all’articolo 3), può chiedere a mezzo di lettera raccomandata il recesso del contratto, con un preavviso di 6 mesi.

Nel caso in cui suddetto termine non fosse aspettato, per il locatore si prospetta la possibilità di poter godere di un rinnovo automatico del contratto di locazione, alle medesime condizioni del precedente; per il conduttore invece vi è l’obbligo di versare canoni per il periodo (tutto) del mancato preavviso, anche nel caso in cui l’immobile fosse stato rilasciato (così come stabilito dalla Cassazione, in sentenza n. 18167/2012.

A danno del conduttore si prospettano altresì altre conseguenze: deve infatti risarcire i danni subiti dal locatore a causa della restituzione anticipata dell’immobile. Sarà però il locatore (vedi Cassazione n. 503/2014 e Cassazione n. 5827/1993) a dover dimostrare l’inadempimento del conduttore.

Il recesso anticipato per opera del locatore

Per quanto riguarda invece il locatore, le possibilità di recesso anticipato del contratto di locazione sono invece ridotte. Può chiedere disdetta, per locazione terminata, dandone però comunicazione 6 mesi prima della scadenza del contratto, nel caso in cui l’immobile oggetto del contratto sia destinato ad uso abitativo. Per gli immobili invece destinati ad uso non abitativo il termine è di 12 mesi e di 18 mesi per gli immobili che hanno invece come destinazione quella alberghiera.

IL Codice Civile, all’articolo 1612, permette comunque al locatore di recedere dal contratto nel caso in cui fosse egli stesso a dover abitare, nel futuro immediato, nella casa che viene locata. Anche in questo caso i motivi vanno specificati nella richiesta di disdetta. Prima della scadenza naturale del contratto, è consentito per intenderci al locatore recedere dal contratto esclusivamente nei casi tassativamente previsti dalla legge. La legge n. 431/1998, all’articolo 3, comma 1, indica i casi nei quali il locatore può ottenere il recesso anticipato:

• quando l’immobile sarà destinato ad uso proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado di parentela. Questo vale per tutti gli immobili, ovvero per quelli ad uso abitativo, artigianale, professionale o commerciale;
• quando l’immobile verrà destinato ad attività che perseguono finalità di interesse pubblico, sociale, mutualistico, cooperativo, di carattere assistenziale o culturale, o con finalità di culto. In questo caso però il locatore deve necessariamente essere una persona giuridica, una società o ente pubblico, e deve contestualmente offrire al conduttore un altro immobile idoneo, del quale dovrà avere, contestualmente, piena disponibilità;
• quando nello stesso comune il conduttore può avere disponibilità di un alloggio che sia libero e idoneo agli usi riportati dal contratto, all’interno del territorio dello stesso comune;
• quando l’immobile fa parte di un edificio che è risultato gravemente danneggiato e che ha necessità di essere ricostruito, o comunque sottoposto ad interventi che ne assicurino la stabilità. In questo caso è necessario però che la permanenza all’interno dell’immobile del locatore sia di ostacolo a suddetti lavori. È il caso tipico degli immobili che vanno ristrutturati per intero, trasformati nell’uso oppure demoliti;
• nel caso in cui il conduttore non vive, senza giustificato motivo, per lunghi periodi nell’immobile;
• quando il locatore ha intenzione di cedere i diritti reali gravanti sull’immobile (specificatamente la proprietà) e non ha altro immobile ad uso abitativo, fatto salvo l’immobile che viene invece destinato a propria abitazione.

In questi casi si deve dare comunicazione di queste cause, tassativamente previste dalla legge, almeno 6 mesi prima dall’operatività della rescissione, così come stabilito dalla Cassazione, n. 13199/2012.

Gli adempimenti di carattere fiscale e economico

La rescissione comporta, stando le leggi attualmente in vigore nel nostro paese, spese per entrambe le parti contraenti. Il conduttore, e questo va ricordato, può sì lasciare l’immobile a piacimento, ma dovrà corrispondere tutti i canoni per tutti i mesi di preavviso mancato inferiori al sesto.

La caparra, invece, non è detto che debba essere riconsegnata al conduttore. Può essere infatti trattenuta nel caso in cui all’interno dell’immobile siano presenti danni di qualunque tipo o nel caso in cui, comunque, l’immobile non venisse riconsegnato nello stato in cui ne era entrato in possesso il conduttore. È necessario inoltre pagare all’Agenzia delle Entrate la tassa di registro, dovuta anche nel caso del recesso anticipato del contratto di locazione. È il locatore che deve pagarla, anche se ha la possibilità di ottenere successivamente dal conduttore il rimborso di metà di quanto pagato.
Esiste anche la possibilità, nel caso in cui la risoluzione sia avvenuta per causa di inadempimenti in capo al conduttore, di chiedere un risarcimento dei danni, anche per la cessazione anticipata del contratto di locazione.

La valutazione dei danni è rimessa al giudice, che dovrà tenere conto di tutte le circostanze che hanno determinato la situazione in essere, così come specificato da Cassazione n. 2865/2015. La disciplina contrattualistica che riguarda la locazione, un bene ritenuto primario non solo dal legislatore ma anche dalla Costituzione, è piuttosto complessa e vede l’incrociarsi di due necessità di una società complessa economicamente come quella in cui viviamo: da un lato quella di garantire l’accessibilità al bene primario della casa da parte di tutti, anche di chi non può permettersi di acquistarla. Dall’altro c’è ovviamente a fare da contraltare la necessità di garantire certezza nel diritto e nei contratti, cercando di vessare al minimo indispensabile la parte che concede il suo immobile in affitto.

Le agenzie immobiliari di certe dimensioni offrono ormai quasi sempre la possibilità di avvalersi di professionisti legali, che possono aiutare le parti a trovare un accordo anche nel caso in cui il rapporto si stia avviando a termine, mediando tra conduttore e locatore al fine di individuare, secondo legge, il modo corretto di agire.