Sfratto per morosità: tempi e procedura

Lo sfratto per morosità è uno degli strumenti che consente a chi ha affittato un proprio immobile di essere reintegrato nel possesso dello stesso a causa del persistente mancato pagamento dei canoni da corrispondere. Si tratta di una procedura che affianca quella di rito ordinario e che è sensibilmente più rapida di quest’ultima. Tramite lo sfratto per morosità si riesce infatti, nel caso in cui la causa sia fondata, a rientrare in possesso del proprio immobile in tempi decisamente brevi.

Quali sono i presupposti per chiedere lo sfratto per morosità?

Ci sono ovviamente dei requisiti stabiliti dalla legge e dalla giurisprudenza per avviare una procedura di sfratto per morosità:

• deve esserci un regolare contratto di locazione, ad uso che sia abitativo oppure commerciale. Non si può intraprendere la procedura di sfratto per morosità se semplicemente l’accordo tra le due parti è verbale e non risponde a quanto previsto in materia di disciplina dei contratti di locazione (su questo specifico punto è intervenuto il Tribunale di Roma 1/10/2014);
• bisogna che il mancato pagamento del canone sia nella misura di quanto stabilito dall’articolo 5 della legge n. 392/1978 (la celeberrima legge equo canone). Una mensilità, trascorsi 20 giorni dal termine in cui era dovuta, oppure per le spese accessorie (pensiamo a quelle del condominio) solo se queste superano, complessivamente, le due mensilità. La seconda possibilità opera però soltanto per i contratti di locazione che hanno per oggetto un immobile di tipo abitativo.

Chi è legittimato alla procedura?

Entrambe le parti del rapporto di locazione sono legittimate alla procedura di sfratto per morosità.
Il locatore, o i suoi eredi o anche il legatario o il comproprietario, possono agire, a patto che gli altri comproprietari non dimostrino il proprio dissenso.

Il conduttore invece è legittimato passivo: nel caso in cui siano più di uno, sussiste tra di loro il litisconsorzio, così come stabilito dalla sentenza della Cassazione n. 6504/1984.

Il tribunale di competenza

Seguendo quanto riportato dal l’articolo 661 del Codice di Procedura Civile, per la procedura di sfratto per morosità è competente il tribunale dove si trova l’immobile affittato. La competenza è di tipo funzionale e non può essere derogata.

Come funziona lo sfratto per morosità?

La procedura che porta allo sfratto per morosità si apre, in genere, con una lettera di diffida da parte del locatore, nel caso in cui persistano condizioni di morosità da parte dell’inquilino. La lettera di diffida viene spedita con raccomandata A/R (servendo poi come prova il ricevimento della stessa). Con la lettera di diffida in questione si sollecita da un lato il pagamento dei canoni arretrati e dall’altro lato invece si invita a liberare l’immobile oggetto del contratto di locazione entro una data stabilita, minacciando di adire in caso contrario le vie legali.

Nel caso in cui la diffida dovesse rimanere letta morta, il locatore procede dunque all’atto di intimazione di sfratto per morosità, al quale deve essere accompagnata contestualmente una citazione in udienza, insieme ad un’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. Il giudice si preoccuperà dunque di emettere decreto ingiuntivo. Successivamente si arriva a quella che è la causa di convalida, dove si prospettano tre possibilità:

• nel caso in cui l’inquilino si presentasse e facesse opposizione alla convalida, il giudice potrebbe rinviare il caso al giudizio ordinario, che valuterà le motivazioni dell’opposizione per poi decidere se sia il caso o meno di reintegrare nel possesso il proprietario;
• il conduttore può anche presentarsi e saldare la morosità, oppure chiedere il termine di grazia. Il termine di grazia, così come riportato dall’art. 55 della legge n. 392/1978, non può superare i 90 giorni dalla data dell’udienza della convalida. Si tratta però di una possibilità che viene accordata in via esclusiva ai conduttori di contratti di locazione ad uso abitativo. Nel caso in cui inoltre si tratti di una morosità incolpevole, il conduttore può richiedere di accedere al fondo speciale preposto a questi scopi ed evitare lo sfratto;
• il conduttore potrebbe anche non presentarsi, oppure presentarsi e non fare opposizione. In questo caso il giudice, verificati i presupposti e verificata anche la presenza effettiva della morosità persistente, emette un’udienza di convalida di sfratto, indicando anche la data entro la quale verrà ottenuta la liberazione forzosa dell’immobile per mezzo degli ufficiali giudiziari.

L’ordinanza di convalida, una volta emessa, è titolo esecutivo per il rilascio. Successivamente alla notifica dell’atto di precetto e decorso un termine di almeno 10 giorni, si può procedere, nel caso in cui l’immobile non fosse stato ancora liberato, alla monitoria di sgombero: si tratta di un’esecuzione forzata da parte di un ufficiale giudiziario che si reca personalmente nell’immobile indicato sul contratto per eseguire lo sfratto. Nel caso sia necessario può essere coinvolta anche la forza pubblica.

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I costi dello sfratto per morosità e i tempi

Lo sfratto per morosità ha comunque costi che vanno valutati prima di procedere, soprattutto nel caso in cui la morosità fosse non persistente e dunque potessero poi venire a mancare i presupposti dell’azione stessa.

Secondo alcuni studi di settore la procedura, comunque in modo congruente con il valore dell’immobile, può avere un costo che parte dai 6–700€ per i professionisti più economici, fino a poter superare anche i 10.000€ per immobili di pregio e per procedure che dovessero allungarsi più del dovuto.

La procedura dura dai 3 mesi, per i tribunali più efficienti del paese, fino a potersi protrarre anche oltre l’anno, per i tribunali che hanno in genere più pratiche da sbrigare. Si tratta comunque di tempi più brevi e di costi più contenuti rispetto a quelli che saremmo costretti ad affrontare con un rito ordinario.

Nel caso in cui i presupposti fossero dunque certi, la procedura di sfratto per morosità è sicuramente più indicata del rito ordinario, sia se il nostro scopo sia quello di riscuotere i canoni non pagati, sia nel caso in cui invece sia nostra premura e urgenza semplicemente rientrare in possesso del nostro immobile.

Quello dello sfratto per morosità, almeno secondo le associazioni che raccolgono gli umori di chi affitta i propri immobili, è un po’ il simbolo della scarsa tutela che il codice accorda ai proprietari. I tempi, almeno se paragonati a quelli del resto dell’Europa, sono piuttosto lunghi e spesso costringono il proprietario a spese legali che sono piuttosto salate, soprattutto per le procedure che per rinvii ed opposizioni tendono ad allungarsi.