Mutuo Bancoposta 2016: surroga, acquisto prima casa e ristrutturazione

In questo articolo effettueremo una recensione del Mutuo Bancoposta, analizzando tutte le soluzioni proposte da Poste Italiane: surroga, acquisto prima casa, ristrutturazione, sostituzione con ristrutturazione e sostituzione con liquidità sono le varie alternative messe a disposizione nel paniere dei servizi di cui potete fruire tramite gli uffici postali.

Il 2015 è stato un anno particolarmente positivo per il mercato dei mutui: sono aumentate tantissimo le erogazioni, unitamente a quelle dei prestiti personali, grazie al quantitative easing della BCE che ha puntato a far abbassare i tassi e fornire liquidità alle famiglie. Lo scopo è quello di far ripartire il mercato immobiliare ma anche e soprattutto dare credito alle famiglie per rilanciare i consumi. Non sappiamo ancora quali saranno gli effetti di lungo termine ma, siamo sicuri, qualcosa in tema di mutui prima casa (e non solo) si sta muovendo. Anche per questo Affari Miei analizza i principali prodotti e tra questi non può mancare Poste Italiane. Conviene il Mutuo Bancoposta? Quali sono le offerte più convenienti? Sostanzialmente la cosa può interessare a due tipologie di cliente: chi vuole stipulare un mutuo per acquisto o ristrutturazioneex novo o chi vuole cambiare quello esistente, fruendo di opzioni come surrogazione, sostituzione e rinegoziazione.  Se siete alla ricerca di un metodo per modificare i parametri che il vostro contratto del mutuo prevede o per capire come scegliere il mutuo giusto, siete capitati sull'articolo giusto.

Prima di parlare del Mutuo Bancoposta, ci preme fare solo alcune piccole precisazioni che possano, in qualche modo, rinfrescarvi schematicamente le idee prima di fare una scelta importante come quella del mutuo casa. Ricordiamo che al momento Poste Italiane non consente un "mutuo 100%": in pratica l'importo massimo erogabile, come fanno gran parte degli istituti, è pari all'80 per cento del valore commerciale dell'immobile. Veniamo, adesso, al nostro breve "ripasso".

Cominciamo con il vedere cos'è e cosa comporta una surrogazione del mutuo. La surrogazione non è altro che un procedimento che permette al cliente che ha acceso un mutuo di spostarsi dalla banca con cui aveva precedentemente stipulato il contratto, ad un'altra nuova e (tendenzialmente) più conveniente. In poche parole, il mutuo non viene estinto ma modificato grazie a dei criteri nuovi decisi tra l'istituto di credito (diverso dall'originario) e il cliente. In sintesi, si tratta di “girare”  (un tempo fisicamente, oggi probabilmente virtualmente sul web) tra i vari istituti di credito e verificare qual è il più conveniente per eventualmente poi trasferirsi. Quest'operazione è assolutamente un diritto del cliente: ciò vuol dire che la banca non può opporsi in alcun modo, come sostanzialmente accade quando cambiate fornitore di energia elettrica o di telefonia fissa. All’atto pratico, è bene ricordarlo, gli istituti non guardano il “surrogatore seriale” di buon occhio: non è consentito, di solito, effettuare più di una surrogazione. Per tale motivo quando viene fatta deve essere stata accuratamente ponderata e calcolata, poiché non si potrà né tornare indietro né effettuarne un'altra. Perché questo “dovere”? Semplicemente perché i clienti che abbandonano una banca provocano comunque delle spese e delle perdite con la banca che viene lasciata: gli istituti di credito, si sa, sono in cerca di garanzie e stabilità e non vedono di buon occhio chi cambia spesso. La banca nuova, dal canto suo, trovandosi di fronte un cliente molto propenso a cambiare tende in qualche modo a mantenersi guardinga: da qui deriva il nostro avvertimento.

Effettuare una surrogazione del mutuo non è sempre conveniente. In alcuni casi per il cliente potrebbe essere più vantaggioso ricorrere a delle piccole modifiche e rimanere nella propria banca, in altri casi potrebbe esserci la necessità di una maggiore liquidità. Cosa si può fare quando esistono tali necessità? Rassegnarsi alle scelte precedenti? Assolutamente no, la surrogazione non è l'unica via di uscita, le banche permettono anche altri due tipi di operazioni: la rinegoziazione del mutuoe la sostituzione.

Attraverso la rinegoziazione il cliente può rimanere nell'istituto di credito in cui si trova e ottenere comunque, se la banca gliele concede, delle modifiche nel contratto. Il difetto è, infatti, che l'istituto bancario non ha alcun obbligo e non deve per forza accettare le richieste del mutuatario, altrimenti non esisterebbe appunto la surrogazione.

La sostituzione è, invece, perfetta per chi ha bisogno di maggiore liquidità o vuole apportare delle modifiche consistenti al contratto stipulato anni prima. In questo caso avviene quindi l'estinzione del mutuo precedente per la creazione di uno nuovo.

Andiamo ora al cuore del nostro articolo e recensiamo tutte le possibilità di Mutuo BancoPostapreviste attualmente da Poste Italiane.

Si trattai di un prodotto orientato all’acquisto di un immobile. L’importo erogato può coprire fino all’80 per cento del valore dell’appartamento con durata che varia tra 10 e 30 anni, spese di istruttoria pari a 300 euro e spese di perizia che ammontano a 300 euro. La polizza incendioè gratuita mentre l’iscrizione ipotecaria è calcolata su un valore pari al 150% di quello dell’immobile. Per chi sottoscrive il Mutuo BancoPosta Acquistoviene garantita la Carta di Credito Banco Posta Classica gratuita per tutto il tempo in cui è acceso il finanziamento ed un fido mensile pari a 1600 euro. In più Poste Italiane offre uno sconto del 20 per cento sulla polizza assicurativa Postecasa.  Passiamo, ora, alle varie soluzioni che si possono scegliere.

Mutuo a tasso fisso: il finanziamento può durare da 10 a 30 anni (10, 15, 20, 25 e 30 anni) e fa chiaramente riferimento al parametro IRS,che sta per tasso di interesse per i prestiti interbancari a lungo termine relativi alla durata scelta (per capirsi: un mutuo tasso fisso a 10 anni fa riferimento all’IRS a 10 anni e così via). Lo spread, al momento, è pari all’1,99% e può talvolta essere oggetto di promozioni temporali. Di seguito il prospetto estratto direttamente dal sito delle Poste.

Parliamo adesso delle due opzioni di mutuo atasso variabilei cui parametri di riferimento sono l’Euribor a 3 mesi oppure il tasso BCE. Lo spread nel primo caso è all’1,85 per cento e nel secondo caso al 3,55%. Di seguito i prospetti estratti direttamente dal sito ufficiale.

Ultima ipotesi è quella del mutuo a tasso misto che consente di poter usufruire del tasso fisso o variabile a scelta per un periodo di 2, 5 o 10 anni. BancoPosta, in pratica, offre l'opportunità di gestire in modo flessibile il finanziamento, permettendo di scegliere di partire con il tasso fisso o con il variabile e rivedere la scelta ogni due, cinque o dieci anni scaduti i quali si può rivedere il tasso secondo le condizioni che, in quel momento, sono disponibili sul mercato. A seconda dei casi, quindi, si può optare per il tasso fisso o variabile, seguendo le linee guida previste dal contratto in tema di scadenze temporali. Anche in questo caso ci avvaliamo del prospetto offerto da BancoPosta, proponendo tre immagini tratte dal sito ufficiale.