Surroga Mutuo prima casa: significato e funzionamento

Moltissime persone, per potersi permettere l’acquisto di una casa, non disponendo della cifra richiesta per la compravendita, sono costrette ad adoperare la formula del mutuo, chiedendo quindi un finanziamento alla banca. Il mutuo può avere diverse forme e diversa durata e in molti pensano che, una volta stipulato, non si possa modificare. Così non è. In particolare esiste la possibilità di spostare il contratto stipulato con l’istituto bancario ad un’altra banca per motivi di convenienza: questo spostamento si chiama surroga mutuo e può riguardare sia la prima casa che altri finanziamenti eventualmente accesi. Poter sfruttare questa possibilità non è cosa da poco, in quanto la surroga permette al cliente della banca che ha acceso il mutuo di poter richiedere preventivi ad altri istituti bancari così da cercare soluzioni economicamente più vantaggiose e meno onerose per le esigenze della persona che si trova a pagare rate ed interessi del caso.

Cos'è la surroga mutuo: conseguenze e modalità per usufruirne

Ci sono conseguenze economiche per colui che si sposta da una banca all’altra? La risposta è negativa: l’istituto bancario che originariamente ha concesso il prestito al cliente non può rivalersi in nessun modo sul cliente stesso e per questo la surroga mutuoè completamente gratuita. Lo stesso vale per la banca che accoglie il nuovo cliente con il suo mutuo già stipulato altrove: neppure questa banca può chiedere il pagamento delle varie spese al cliente appena arrivato. Tuttavia vi è una limitazione nell’utilizzo del mutuo surroga. Questa formula, infatti, viene concessa di norma una sola volta nel corso del pagamento dello stesso mutuo, per cui non sarà possibile ripetere il passaggio da una banca all’altra a distanza di mesi o anni nel caso in cui si trovasse un istituto bancario con tariffe più convenienti. Ovviamente questa è una decisione motivata: il cliente che richiede di passare da una banca all’altra comporta delle spese di gestione per l’istituto che ha stipulato il mutuo e che viene lasciata per un’altra banca. La banca di destinazione, quindi, deve avere la certezza che il nuovo cliente non farà lo stesso in futuro, comportando dei costi per la stessa. Il fatto di poter cambiare banca per cercarne una che garantisca interessi e spese più convenienti per chi ha stipulato il mutuo una volta sola implica che il soggetto che sta cercando un istituto bancario con qualche agevolazione in più deve effettuare attente valutazioni circa i parametri per scegliere l’opzione migliore.

Surroga mutuo: parametri da valutare

I  parametri sopracitati da valutare con attenzione prima di spostare il proprio mutuo da una banca all’altra attraverso la surroga sono il numero di rate ancora da estinguere e il tasso applicato.  Allo stato attuale delle cose, coloro che possono effettuare il passaggio tramite la surroga traendone i maggiori benefici sono coloro che hanno acceso il mutuo nel 2008, anno in cui gli interessi oscillavano oltre il 5,50/6%. Anche chi ha acceso il mutuo nel 2014, pur avendo meno benefici rispetto all’esempio precedente, può valutare di usufruire della surroga mutuo. Tra i vantaggi che si possono sfruttare con questo passaggio vi è anche l’allungamento del piano di ammortamento, che comporta l’abbassamento del valore della rata (ma il conseguente allungamento del periodo di pagamento). È possibile anche effettuare l’accorciamento del periodo di pagamento (e aumentare il valore della rata). I tassi attualmente sono più bassi degli anni passati, lo abbiamo spiegato nell'articolo sulle previsioni di Euribor ed Eurirs, e sarà così ancora per un po': chi ha fatto il finanziamento, quindi, nel periodo indicato potrebbe avere dei vantaggi nel cambiare.

Per approfondire, leggi le guide su: Surroga Mutuo tasso fisso e Surroga Mutuo Tasso Variabile

Tipi di surroga esistenti

L’atto di surroga può essere di due tipi: bilaterale o trilaterale. L’atto di surroga bilaterale prevede l’intervento di due soggetti, ossia della nuova Banca (“Banca surrogante”) e del soggetto debitore (Mutuatario). In seguito si costituirà un separato e successivo atto unilaterale di quietanza. Le fasi della surroga bilaterale sono due: la prima prevede la stipulazione del contratto per surrogazione, in cui si trovano le condizioni del nuovo mutuo. La seconda fase  comporta la stipulazione dell’atto unilaterale di quietanza: si tratta della dichiarazione della banca originaria che attesta l’avvenuta estinzione del mutuo per surrogazione con impegno a non cancellare l’ipoteca. Tale atto va autenticato da un notaio e richiede l’intervento della banca originaria ma non del mutuatario.
La surroga trilaterale, invece, prevede l’intervento in atto della Banca originaria (“Banca surrogata”), della nuova Banca (“Banca surrogante”) e del soggetto debitore (Mutuatario). Tale tipologia di surroga viene stipulata con un unico atto notarile, atto che contiene il nuovo contratto di mutuo riportante tutte le condizioni determinate tra il mutuatario e il nuovo Istituto di Credito, la quietanza di estinzione dell’originario residuo mutuo rilasciata dalla banca uscente e infine l’impegno a non cancellare l’ipoteca originaria.