Prescrizione spese condominiali non pagate: guida

Quello delle spese condominialiè un argomento di comprensione piuttosto difficile. Non che non ne abbiamo noi gli strumenti, ma la normativa ha subito cambi e riprese, interventi della magistratura di più alto grado e interpretazioni della giurisprudenza. Oggi ci occupiamo della prescrizione dei debiti che hanno ad oggetto le spese condominiali, un tema piuttosto scottante e che interessa tanto i proprietari quanto gli affittuari. Vediamo insieme come muoversi nel Mare Magnum della normativa italiana sui condomini.

La morosità del condomino

Quando il condomino diventa moroso nel pagamento di quelle che sono le spese condominiali (di qualunque tipo esso siano, se periodiche o meno), l’amministratore designato ha l’obbligo di tentare di recuperare il credito. Questi agisce senza bisogno di essere autorizzato dall’assemblea, attendo da un tribunale ordinario un decreto ingiuntivo detto provvisoriamente esecutivo. Una volta ottenuto il decreto, se il condomino non corrispondesse immediatamente le somme indicate in decreto (a patto che siano dovute, ovviamente) il condominio può procedere all’esecuzione forzata, utilizzando strumenti come il pignoramento. Il condomino può ovviamente fare opposizione nel caso in cui ritenesse che il debito non fosse fondato.

La responsabilità dell’amministratore

L’amministratore non ha la possibilità ma bensì l’obbligo di tentare il recupero dei crediti. L’amministratore infatti che non procede al recupero a 6 mesi dalla loro scadenza può essere, ex lege, ritenuto responsabile.

Quanto tempo occorre per la prescrizione delle spese di condominio?

Le spese di condominio si prescrivono, secondo la Cass. sent n. 4489 del 25/02/2014, che è intervenuta a dirimere una questione che era violentemente discussa in dottrina, dopo 5 anni. Questo termine però, non va calcolato esattamente dalla maturazione del debito, ma piuttosto dalla delibera di approvazione dello stato di riparto.

Trattasi ovviamente di questione enormemente delicata e complessa e ne avranno sicuramente contezza coloro i quali seguono le evoluzioni (e spesso le involuzioni) legislative nel nostro paese. Prima infatti si riteneva che la prescrizione partisse dalla delibera dell’assemblea che approva le spese condominiali in oggetto. Secondo la Cassazione invece sarà l’assemblea che approva il rendiconto delle spese ad essere termine valido per l’inizio del calcolo della prescrizione.

Il problema dell’individuazione del riparto delle spese come termine di inizio della prescrizione è però stato sottolineato da moltissimi attenti commentatori in dottrina: spesso il riparto manca e dalla sentenza ultima della Cassazione è impossibile desumere quali siano i termini dai quali si dovrebbe cominciare a calcolare la prescrizione in assenza del riparto.

Chi paga cosa: il padrone dell’immobile e l’eventuale affittuario

La situazione è però diversa per quanto riguarda i rapporti tra chi è proprietario dell’immobile e chi invece è affittuario. Nel caso in cui fosse infatti l’inquilino a non aver pagato le spese condominiali (nel caso in cui il contratto lo prevedesse, aggiungiamo), il proprietario dell’immobile può chiederne il pagamento soltanto entro massimo 2 anni, dato che in materia di locazioni, secondo il nostro legislatore, il termine al quale si deve fare riferimento per la prescrizione è quello di due anni.

Chi è responsabile/obbligato nei confronti del condominio?

Secondo la legge è sempre responsabile il proprietario della casa, mentre l’inquilino ha obblighi soltanto verso il padrone di casa. Questo fermo restando che, come abbiamo indicato poco sopra, il padrone di casa ha il diritto di rivalersi sull’inquilino che non avesse pagato (se così stabilito) le spese condominiali entro 2 anni.

Sempre meglio chiedere la delibera

Quando si vende un’immobile, dato che può diventare anche per l’amministratore complicato calcolare quando, chi e dove debba pagare cosa, è sempre indicato farsi rilasciare una delibera che affermi che da voi il condominio non ha più nulla a che pretendere. Si tratta di un piccolo disturbo che vi permetterà di evitare scocciature che potrebbero non solo portarvi via del denaro, ma anche tanto preziosissimo tempo.